Définition
La carte G immobilier est une autorisation professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) compétente, obligatoire pour exercer l’activité de gestion immobilière en France. Elle est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application, qui régissent l’ensemble des professions de l’intermédiation immobilière. Sans cette carte, toute activité de gestion locative — percevoir des loyers, gérer des baux, représenter un propriétaire bailleur — est illégale et expose le professionnel à des sanctions pénales.
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Ce que couvre exactement la carte G
La lettre « G » signifie Gestion immobilière. Elle autorise son titulaire à exercer les activités suivantes pour le compte de tiers :
- Administration de biens : gestion de parcs locatifs, encaissement de loyers, reddition de comptes aux propriétaires
- Syndic de copropriété : représentation du syndicat des copropriétaires, gestion des charges, convocation des assemblées générales
- Location et gestion locative : signature de baux, état des lieux, révision des loyers, relations avec les locataires
La carte G est distincte de la carte T (Transaction immobilière), qui couvre les activités d’achat-vente. Un agent immobilier qui fait à la fois de la transaction et de la gestion doit détenir les deux cartes.
Qui doit détenir une carte G ?
| Activité | Carte requise |
|---|---|
| Vente / achat de biens pour le compte de tiers | Carte T |
| Gestion locative / syndic pour le compte de tiers | Carte G |
| Transaction + gestion cumulées | Cartes T et G |
| Marchand de biens (compte propre) | Aucune carte Hoguet |
| Chasseur immobilier (mandats de recherche) | Carte T |
Attention : une structure qui gère des biens pour son propre compte (société foncière, SCI en autogestion) n’entre pas dans le champ d’application de la loi Hoguet et n’a pas besoin de carte G. L’obligation ne s’applique qu’à la gestion pour le compte d’autrui.
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Les conditions d’obtention
Pour obtenir la carte G, le demandeur doit remplir trois conditions cumulatives auprès de la CCI :
1. Condition de compétence professionnelle
Un diplôme de niveau bac+3 minimum dans un domaine juridique, économique ou commercial, ou une expérience professionnelle justifiable dans l’immobilier (durée et niveau de responsabilité encadrés par décret).
2. Condition de moralité
Absence de condamnation pénale incompatible avec l’exercice de la profession (vérification via le casier judiciaire, bulletin B2).
3. Garantie financière et RC Pro : les deux obligations assurantielles liées à la carte G
C’est ici que l’assurance entre en jeu — et c’est souvent mal compris.
La loi Hoguet impose deux couvertures assurantielles distinctes :
a) La garantie financière
Elle protège les fonds des clients (loyers, dépôts de garantie, charges de copropriété) détenus par le gestionnaire. En cas de défaillance financière du professionnel, les mandants (propriétaires bailleurs, syndicats) sont remboursés. Le montant minimal de la garantie financière est fixé réglementairement — vérifiez le montant en vigueur auprès de votre CCI ou de votre courtier.
b) La Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro)
La RC Pro couvre les dommages causés à des tiers — propriétaires, locataires, copropriétaires — résultant d’une faute, erreur, négligence ou omission dans l’exercice de l’activité de gestion. Elle est obligatoire pour obtenir et renouveler la carte G.
> Ces deux garanties sont complémentaires mais indépendantes : la garantie financière couvre les fonds détenus, la RC Pro couvre les conséquences pécuniaires de vos erreurs professionnelles.
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Exemple concret : ce que la RC Pro couvre (et ne couvre pas)
Scénario réaliste : Vous gérez un parc locatif pour le compte d’un investisseur. Vous omettez de renouveler l’assurance PNO (propriétaire non occupant) d’un logement dont vous avez la gestion. Un dégât des eaux survient — le logement du dessous est inondé. Sans PNO valide, l’investisseur subit un préjudice financier significatif et se retourne contre vous.
En pratique, ça veut dire que :
- Votre RC Pro prend en charge l’indemnisation du préjudice subi par votre mandant, déduction faite de la franchise (la somme restant à votre charge).
- Le préjudice est un dommage immatériel (perte financière sans destruction physique préalable) — vérifiez que votre contrat couvre bien les dommages immatériels non consécutifs, souvent limités ou exclus dans les contrats d’entrée de gamme.
- Si le montant du sinistre dépasse votre plafond de garantie par sinistre, vous supportez l’excédent.
Ce que la RC Pro ne couvre pas ici : les fonds manquants en cas de détournement volontaire — c’est le rôle de la garantie financière, pas de la RC Pro.
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À ne pas confondre avec…
Carte G ≠ Carte T
La carte T autorise la transaction (vente, achat pour compte de tiers). La carte G autorise la gestion. Ce sont deux habilitations distinctes, même si certains assureurs proposent des contrats RC Pro qui couvrent les deux activités sur une seule police — vérifiez que votre contrat mentionne explicitement les deux codes d’activité.
Garantie financière ≠ RC Pro
Une erreur fréquente : croire que la garantie financière remplace la RC Pro. Ce sont deux obligations cumulatives, pas alternatives. La garantie financière couvre les fonds clients ; la RC Pro couvre les conséquences de vos erreurs. Présenter l’une à la place de l’autre lors du renouvellement de carte entraîne un refus de délivrance.
RC Pro ≠ RC Exploitation
La RC Exploitation (ou RC d’exploitation) couvre les dommages liés au fonctionnement courant de votre agence — un client qui se blesse dans vos locaux, par exemple. La RC Pro, elle, couvre les dommages liés à vos actes professionnels de gestionnaire. Certains contrats combinent les deux ; d’autres les distinguent. Lisez les conditions particulières.
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En pratique : ce que vous devez vérifier dans votre contrat RC Pro
Avant de signer ou de renouveler votre RC Pro liée à la carte G, vérifiez ces points critiques dans vos conditions générales et particulières :
- Les activités couvertes sont-elles explicitement listées ? Gestion locative, syndic, administration de biens doivent apparaître. Une activité non mentionnée peut être exclue en cas de sinistre.
- Le plafond dommages immatériels est-il suffisant ? En gestion, la quasi-totalité des sinistres sont des dommages immatériels (erreurs de gestion, loyers non recouvrés, manquements contractuels). Un plafond bas sur ce poste est rédhibitoire.
- La reprise du passé (couverture des faits générateurs antérieurs à la souscription) : si vous changez d’assureur, exigez cette clause — sans elle, les sinistres dont l’origine précède la nouvelle police peuvent ne pas être couverts.
- La garantie subséquente : après résiliation du contrat, une période de couverture prolongée protège les réclamations formulées tardivement pour des actes commis pendant la durée du contrat.
- La sous-traitance déclarée : si vous faites appel à des prestataires externes (comptable, service de recouvrement), vérifiez que vos actes de sous-traitance sont couverts.
- Le montant de la franchise : en gestion immobilière, les sinistres de faible montant sont fréquents. Une franchise élevée peut vous exposer à des restes à charge significatifs sur des litiges courants.
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FAQ
La RC Pro est-elle obligatoire pour obtenir la carte G ?
Oui. La loi Hoguet impose la souscription d’une RC Pro comme condition de délivrance et de renouvellement de la carte G par la CCI. Sans attestation d’assurance RC Pro valide, la carte ne peut pas être délivrée.
Peut-on cumuler carte G et carte T sur un même contrat RC Pro ?
Oui, de nombreux assureurs proposent des contrats RC Pro qui couvrent à la fois les activités de transaction (carte T) et de gestion (carte G) sur une seule police. Vérifiez néanmoins que les deux activités sont explicitement mentionnées dans les conditions particulières — une omission peut suffire à exclure une activité en cas de sinistre.
Que se passe-t-il si j’exerce sans carte G ?
Exercer la gestion immobilière pour compte de tiers sans carte G constitue une infraction à la loi Hoguet, passible de sanctions pénales. Les contrats conclus en violation de cette obligation peuvent également être frappés de nullité, exposant le professionnel à des réclamations civiles supplémentaires.
La garantie financière remplace-t-elle la RC Pro ?
Non. Ce sont deux obligations distinctes et cumulatives. La garantie financière protège les fonds des clients détenus par le gestionnaire ; la RC Pro couvre les conséquences financières de vos erreurs professionnelles. Présenter l’une à la place de l’autre lors du renouvellement de carte entraîne un refus de la CCI.
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